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如何識別虛假按揭貸款

所謂 “假按揭”是指不以真實的購買房屋為目的,開發商以本單位職工及其他關系人冒充客戶作為購房人,通過虛假銷售(購買)方式,套取銀行貸款的行為。假按揭一般發生在建設資金不足的房地產商或者是項目有缺陷、銷售不暢的樓盤中,開發商通過假按揭,提前收回成本,變現利潤,把風險轉嫁給銀行,對銀行的危害很大。

一、假按揭特征:

1、虛假性:不僅借款人購房行為或房屋是虛假的,而且向銀行申請按揭貸款的申請資料一般也可能是編造的,每月還款一般都是開發商而非借款人本人。

2、隱蔽性:銀行在受理貸款時或貸款初期,一般較難分辨貸款行為的真偽,往往在貸款出現批量違約時問題才會顯現。

3、群發性:一旦開發商在資金出現問題,不能按月供款,則會出現大批量的違約。

4、集中性:虛假按揭貸款一般向銀行申請按揭貸款的時間比較集中,多數都集中在一段時間內或樓盤的尾盤階段,甚至也有同一天同時批量申請。

5、長期性:假按揭貸款期限一般都較長,部分假按揭貸款在開發商資金鏈斷裂時才會暴露,故一般隱藏的時間較長。

二、識別假按揭的方式方法:

1、從購房合同上識別。

雖然“假按揭”的構成要素與真實合同一樣,但是由于“假按揭”的目的不是為了購房而是騙取銀行信貸資金,所以,借款人不會像真實購房人一樣注重購房合同的細節,其合同比較粗糙,相關規定不全面不細致,合同要素填寫不全,對所按揭房屋的交房日期、周邊環境、配套設施、交通狀況以及所購房屋的價格、樓層、朝向、戶型、質量、還款金額、貸款利率和期限、物業管理費用等詳情不關心。其中最需要關注的是合同中標注的首付款金額及單價。一般假按揭的合同不會標注首付款,即使有,都是最低首付,且單價都偏高。

2、在面簽過程中識別。

面簽時,會遇到各種各樣的借款申請人。一般情況下,如果借款人要求你根據貸款金額、期限幫他計算貸款利息,并且在貸款金額和期限上斤斤計較,如此較真的客戶都是真實購買了房屋。如果借款人要求采用等額本金還款方式,那他一定是真實的購房客戶,因為假按揭的目的就是最大限度套取銀行資金。在面簽過程中,還有一種財大氣粗讓我們不快的客戶,卻是真實的購房者。在客戶經歷質疑他的還款能力時,他會表現得不屑。總而言之,客戶經理在面簽時多觀察一下,多問幾句,就能做一個大致的判斷。

3、通過首付款識別。

現在我行按揭貸款都要求客戶提供首付款刷卡單或現金繳款單。如果開發商串通客戶向銀行申請假按揭,首付款刷卡單或現金繳款單從表面上看都是沒有問題的。但是相應的銀行流水或取款記錄則能判斷首付款的真假,如果首付款來源是客戶資金的自然積累,則該筆貸款為真。如果首付款來自突然的一筆轉賬,則要追究交易對手是誰,轉賬的原因。在貸款審批過程中一定要把握好首付款的真實性,因為真實的購房人都交了可觀的首期房款,就算出現經濟困難無法按期還款,也會選擇自己處置,不會輕易由銀行來處理。

4、電話回訪識別。

從簽收客戶資料到銀行整理上報貸款資料,一般情況下,都需要花半個月以上的時間。此時如果打電話給客戶詢問他首付款是多少、通過什么方式交的首付款、貸款金額期限等,如果對這些問題客戶一邊回憶一邊回答,則該筆貸款基本真實。如果給客戶多打幾次電話,根據客戶的態度,則更能了解客戶的情況。若是客戶自己打電話過來詢問貸款是否通過,提供的資料是否符合要求,對該筆貸款表現的十分關心,則該筆貸款基本沒問題。因為對假按揭申請人來講,他本來就存在信用問題,所以貸款的發放、征信的不良、銀行的追債申請人都不會熱切關注。

 5、樓盤要素識別。

 一般來說,“假按揭”樓盤都是銷售狀況不佳的樓盤或是“清倉處理品”。因此,這些樓盤大都存在市場定位不準、地理位置不好、戶型設計不合理、工程造價偏高、配套設施不齊全等問題而形成“爛尾房”或滯銷。

 6、抵押登記手續識別。

 近年來,政府加大了對房地產市場規范力度,開發商開發的項目一般大都在具有“四證”的情況下施工,所以按揭項目的樓盤一般可以辦理個人住房貸款的抵押登記手續。同一樓盤的個人住房按揭貸款的借款人已經辦理抵押貸款抵押登記的他項權利證,但是借款人和開發商以各種理由對集中一批借款人拖延辦理房屋抵押他項權利證,開發商就可能存在假銷售或重復銷售的情況。(中國銀行  譚艷/蔣燕)

 
 
 
 
     
 
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